{"id":3336,"date":"2020-11-09T16:31:36","date_gmt":"2020-11-09T15:31:36","guid":{"rendered":"https:\/\/www.selzer-reiff.de\/?p=3336"},"modified":"2020-11-09T16:41:05","modified_gmt":"2020-11-09T15:41:05","slug":"immobilienverkauf-finanzierung-bei-bestehender-grundschuld","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.selzer-reiff.de\/fachbeitraege-publikationen\/immobilienverkauf-finanzierung-bei-bestehender-grundschuld\/","title":{"rendered":"Wie kann eine Immobilienfinanzierung erfolgen, wenn der Verk\u00e4ufer selbst noch einen Kredit abbezahlt und eine Grundschuld auf die Immobilie eingetragen ist?"},"content":{"rendered":"

Von Notarin Bettina Selzer<\/strong><\/p>\n

Viele K\u00e4ufer einer Immobilie nehmen zur Finanzierung des Kaufpreises einen Kredit auf. In der Regel wird dies durch den Eintrag einer Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank besichert. Doch wie kann eine Finanzierung erfolgen, wenn f\u00fcr den Verk\u00e4ufer ebenfalls noch eine Grundschuld auf die Immobilie im Grundbuch eingetragen ist?<\/p>\n

<\/p>\n

Ein Beispiel: Familie Schulze m\u00f6chte vom Ehepaar Meier ein Haus kaufen. Hierf\u00fcr ben\u00f6tigt sie eine Finanzierung von ihrer Hausbank. Das Ehepaar Meier hatte das Haus vor 20 Jahren mit Hilfe eines Immobiliendarlehens gekauft und anschlie\u00dfend kreditfinanziert ausgebaut. Aus diesen Finanzierungen existieren noch Schulden in H\u00f6he von 110.000 Euro, die das Ehepaar Meier aus dem Erl\u00f6s des Verkaufs bezahlen m\u00f6chte. Diese Kredite sind ebenfalls mit einer Grundschuld<\/a> auf das Haus bzw. Grundst\u00fcck besichert.<\/p>\n

Ein scheinbares Dilemma: Die Bank der Meiers wird nicht auf ihren Grundschuldanspruch vorzeitig verzichten wollen. Er ist ja die Sicherheit f\u00fcr das noch f\u00e4llige Restdarlehen. Gleichzeitig m\u00f6chte die Bank der Schulzes f\u00fcr die Finanzierung des Kaufpreises eine Besicherung durch Eintragung einer Grundschuld im h\u00f6chsten Rang. Und nat\u00fcrlich m\u00f6chten die Schulzes, wenn sie den Kaufpreis erst einmal bezahlt haben, keine alte Grundschuld f\u00fcr die Kredite der Meiers \u00fcbernehmen.<\/p>\n

Wie wird nun sichergestellt, dass der Kaufpreis erst dann gezahlt wird, wenn der K\u00e4ufer ausreichend abgesichert und die neue Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank des K\u00e4ufers eingetragen wird?<\/p>\n

Hierbei spielt der Notar eine ganz entscheidende Rolle: Er ist nicht nur f\u00fcr die Beurkundung des Immobilienkaufvertrages selbst zust\u00e4ndig, sondern stellt auch die ordnungsgem\u00e4\u00dfe Abwicklung der Grundschuldeintr\u00e4ge und Kreditr\u00fcckzahlung beim Verk\u00e4ufer sicher.<\/p>\n

Vereinfacht gesprochen wird der Notar im vorgestellten Fall vor Abschluss des Kaufvertrages von der Bank der Meiers eine L\u00f6schungsbewilligung f\u00fcr die alte Grundschuld einholen. Die Bank wird die L\u00f6schungsbewilligung in aller Regel erteilen, unter der Voraussetzung, dass sie das Restdarlehen erh\u00e4lt. Damit verbunden ist ein Treuhandauftrag an den Notar. Nun kann der Notar mit den Beteiligten den Kaufvertrag beurkunden und die neue Grundschuld der Schulzes eintragen lassen. Sobald der Kaufpreis bezahlt und das Restdarlehen der Meiers getilgt wurde, kann der Notar den alte Grundbucheintrag l\u00f6schen lassen.<\/p>\n

Bei der Bezahlung des Kaufpreises ist sicherzustellen, dass die Bank der Meiers ihr Restdarlehen nebst Zinsen und einer gegebenenfalls f\u00e4lligen Vorf\u00e4lligkeitsentsch\u00e4digung in voller H\u00f6he erstattet bekommt. Dies wird als Zahlungsanweisung im Immobilienkaufvertrag entsprechend festgelegt.<\/p>\n

Vom Kaufpreis erfolgt zun\u00e4chst die Zahlung des zur Abl\u00f6sung des Grundpfandrechts erforderlichen Betrages an die Gl\u00e4ubigerin. Familie Schulze zahlt also einen Betrag in H\u00f6he des Restdarlehens zuz\u00fcglich gegebenenfalls bestehender Zins- und Entsch\u00e4digungsforderungen direkt auf das Finanzierungskonto der Bank des Ehepaars Meier. Anschlie\u00dfend kann ein etwaiger Restbetrag an das Ehepaar Meier ausgezahlt werden.<\/p>\n

Juristischer Ablauf im Detail<\/h2>\n

So einfach das eben vorgestellte Vorgehen in der Praxis f\u00fcr K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer meist ist, sind vom Notar etliche Details zu beachten. Aus juristischer Sicht stellen sich die Lage und der Ablauf wie folgt dar. (Achtung: Es folgen nun einige Fachbegriffe.)<\/p>\n

Aus dem notariellen Kaufvertrag ergibt sich regelm\u00e4\u00dfig, dass das Grundst\u00fcck in Abteilung III lastenfrei verkauft wird. Der K\u00e4ufer m\u00f6chte selbstverst\u00e4ndlich nicht mit einer Grundschuld des Verk\u00e4ufers belastet werden. Dementsprechend wird die L\u00f6schung der zugunsten der Bank des Verk\u00e4ufers bestehenden Grundschuld im Kaufvertrag vom Verk\u00e4ufer beantragt.<\/p>\n

Die L\u00f6schung einer Grundschuld kann jedoch nur mit Zustimmung des beg\u00fcnstigten Grundpfandrechtsgl\u00e4ubigers (d.h. der Bank des Verk\u00e4ufers) erfolgen. So hei\u00dft es im notariellen Kaufvertrag auch \u00fcblicher Weise, dass die L\u00f6schung der Grundschuld „nach Ma\u00dfgabe der L\u00f6schungs- oder Lastenfreistellungsbewilligung<\/em>“ erfolgt, wobei es sich um eine durch den Grundpfandrechtsgl\u00e4ubiger, also die Bank des Verk\u00e4ufers,\u00a0erteilte Bewilligung handelt. Dies insbesondere auch vor dem Hintergrund, dass\u00a0regelm\u00e4\u00dfig im notariellen Kaufvertrag geregelt ist, dass der Verk\u00e4ufer seinen Anspruch auf Kaufpreiszahlung in H\u00f6he der Darlehensvaluta nebst Zinsen an den Grundpfandrechtsgl\u00e4ubiger, also die Bank des Verk\u00e4ufers,\u00a0abtritt, sofern das Lastenfreistellungsdokument unter einer Zahlungsauflage stehen sollte. Dies wird\u00a0regelm\u00e4\u00dfig der Fall sein, falls das der Grundschuld zugrunde liegende Darlehen des Verk\u00e4ufers noch nicht vollst\u00e4ndig an seine Bank zur\u00fcckgef\u00fchrt worden ist.\u00a0<\/p>\n

Demgegen\u00fcber wird die den Kauf finanzierende Bank des K\u00e4ufers eine Besicherung ihres Darlehens mit einer eigenen Grundschuld\u00a0verlangen. Daher erteilt der Verk\u00e4ufer dem K\u00e4ufer \u00fcblicher Weise im Kaufvertrag eine Vollmacht zur Kaufpreisfinanzierung. Mit der Vollmacht kann der K\u00e4ufer die Immobilie durch Grundschuldbestellung schon unmittelbar nach der Beurkundung des Kaufvertrages belasten, bevor er Eigent\u00fcmer der Immobilie geworden ist. Der Noch-Eigent\u00fcmer muss ihn bevollm\u00e4chtigen, die Immobilie schon im Grundbuch zu belasten. Anderenfalls w\u00fcrde es den wenigsten K\u00e4ufern gelingen, eine Immobilie zu finanzieren, da der Kaufpreis schon bezahlt werden muss, bevor der K\u00e4ufer Eigent\u00fcmer der Immobilie wird und sie diese ohne Zustimmung des Verk\u00e4ufers mit einem Grundpfandrecht, also einer Grundschuld, nicht belasten d\u00fcrfen.<\/p>\n

Dar\u00fcber hinaus wird die finanzierende Bank des K\u00e4ufers auch sicher gehen wollen, dass die Grundschuld zugunsten des Grundgrundpfandrechtsgl\u00e4ubigers, also der Bank des Verk\u00e4ufers, auch tats\u00e4chlich gel\u00f6scht wird.<\/p>\n

Wie l\u00e4uft dies nun technisch ab:<\/p>\n

    \n
  • Wer fordert die L\u00f6schungs- oder Lastenfreistellungsbewilligung bei der Bank des Verk\u00e4ufers an?<\/li>\n
  • Wie stellt die den Kaufpreis finanzierende Bank des K\u00e4ufers sicher, dass das Darlehen nur zur Auszahlung kommt, wenn auch die Grundschuld zugunsten des Grundpfandrechtsgl\u00e4ubigers des Verk\u00e4ufers gel\u00f6scht werden kann?<\/li>\n<\/ul>\n

    Dieser Vorgang geh\u00f6rt zu den Hauptaufgaben eines Notars nach der Beurkundung eines Immobilienkaufvertrages.<\/p>\n

    Im Rahmen der sogenannten Abwicklung eines Grundst\u00fcck- oder Wohnungskaufvertrages fordert der Notar bei der Bank des Verk\u00e4ufers die Lastenfreistellungsbewilligung an. Diese erteilt dem Notar dann die L\u00f6schungsbewilligung und einen Treuhandauftrag dahingehend, den Zahlungsvorgang zu \u00fcberwachen und die L\u00f6schung der alten Grundschuld der Bank des Verk\u00e4ufers nur zu veranlassen, wenn die Bank des Verk\u00e4ufers ihm den Erhalt der restlichen Darlehenssumme best\u00e4tigt hat.<\/p>\n

    Wenn dem Notar die L\u00f6schungsbewilligung vorliegt, ist eine der Kaufpreisf\u00e4lligkeitsvoraussetzungen erf\u00fcllt. Der Notar wird den Kaufpreis erst f\u00e4llig stellen, wenn diese Voraussetzung erf\u00fcllt ist.<\/p>\n

    Tag-It: Grundpfandrechtsgl\u00e4ubiger, Grundschuld, Grundschuldbestellung, Kaufpreisfinanzierung, Treuhandauftrag, L\u00f6schungsbewilligung, Lastenfreistellungsbewilligung, Kaufpreis, Kaufpreisf\u00e4lligkeit, Bank, Notar, Immobilienkaufvertrag, Grundst\u00fcckskaufvertrag, Wohnungskaufvertrag, Finanzierung, Hauskauf, Wohnungskauf, Abwicklung, Darlehen, L\u00f6schung, Grundbuch, Abteilung III, Eigent\u00fcmer, K\u00e4ufer, Verk\u00e4ufer, Vollmacht, Kaufpreisfinanzierungsvollmacht<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Von Notarin Bettina Selzer Viele K\u00e4ufer einer Immobilie nehmen zur Finanzierung des Kaufpreises einen Kredit auf. In der Regel wird dies durch den Eintrag einer Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank besichert. 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