{"id":2589,"date":"2019-06-11T05:47:26","date_gmt":"2019-06-11T03:47:26","guid":{"rendered":"https:\/\/www.selzer-reiff.de\/?p=2589"},"modified":"2019-10-14T13:06:06","modified_gmt":"2019-10-14T11:06:06","slug":"der-immobilienkauf-die-vom-verkaeufer-noch-bewohnte-immobilie","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.selzer-reiff.de\/fachbeitraege-publikationen\/der-immobilienkauf-die-vom-verkaeufer-noch-bewohnte-immobilie\/","title":{"rendered":"Der Immobilienkauf &#8211; Die vom Verk\u00e4ufer noch bewohnte Immobilie"},"content":{"rendered":"<p><strong>Von Notarin Sonja Reiff<\/strong><\/p>\n<p>In der Praxis ist es h\u00e4ufig der Fall, dass eine Immobilie noch vom Verk\u00e4ufer bewohnt wird, wenn der notarielle Kaufvertrag beurkundet wird. Manchmal ist eine l\u00e4ngere Nutzung durch den Verk\u00e4ufer auch nach Beurkundung gew\u00fcnscht und auch im Interesse des K\u00e4ufers, der eventuell ebenfalls noch etwas Zeit ben\u00f6tigt, um den Umzug in das neue Heim zu organisieren.<\/p>\n<p>Birgt dies jedoch Gefahren f\u00fcr den K\u00e4ufer?<\/p>\n<p><!--more--><\/p>\n<p>Im Normalfall wird im notariellen Kaufvertrag vereinbart, dass die \u00dcbergabe des Hauses oder der Wohnung mit Zahlung des Kaufpreises stattzufinden hat. Wenn dann sichergestellt werden soll, dass der K\u00e4ufer nicht vorleistet, sondern der Verk\u00e4ufer auf jeden Fall ausgezogen ist, dann kann die Kaufpreiszahlung auch von der vorherigen R\u00e4umung des Verk\u00e4ufers abh\u00e4ngig gemacht werden. Das bedeutet dann, dass der K\u00e4ufer den Kaufpreis erst zahlen muss, wenn die Immobilie tats\u00e4chlich leer steht.<\/p>\n<p>Es gibt jedoch auch die M\u00f6glichkeit, die Kaufpreiszahlung nicht von der R\u00e4umung durch den Verk\u00e4ufer abh\u00e4ngig zu machen, sondern die Zahlung des Kaufpreises bewusst auf einen fr\u00fcheren Termin zu legen und dem Verk\u00e4ufer dennoch zu gestatten, den Vertragsgegenstand auch nach Kaufpreiszahlung und \u00dcbergang der Kosten und Lasten der Immobilie auf den K\u00e4ufer noch f\u00fcr einen festgelegten Zeitraum zu bewohnen. In der Regel ist der Verk\u00e4ufer dann verpflichtet, ab Zahlung des Kaufpreises an den K\u00e4ufer eine monatliche Nutzungsentsch\u00e4digung zu zahlen bis die Immobilie tats\u00e4chlich ger\u00e4umt ist. Ferner kann im notariellen Vertrag aufgenommen werden, dass sich der Verk\u00e4ufer bzgl. der Nutzungsentsch\u00e4digung der Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Verm\u00f6gen unterwirft. Sollte dann der Verk\u00e4ufer die Nutzungsentsch\u00e4digung nicht zahlen, kann der K\u00e4ufer direkt die Zwangsvollstreckung gegen ihn einleiten, ohne dass ein gerichtliches Klageverfahren erforderlich wird. Auch sollte bei weiterer Nutzung durch den Verk\u00e4ufer ein fester R\u00e4umungstermin vereinbart werden und dem K\u00e4ufer bei \u00dcberschreitung der Frist die M\u00f6glichkeit gegeben werden, von dem Kaufvertrag zur\u00fcckzutreten.<\/p>\n<p>Wenn entsprechende Schutzregelungen f\u00fcr den K\u00e4ufer im Vertrag enthalten sind, ist auch das Risiko f\u00fcr ihn bei einem weiteren Bewohnen durch den Verk\u00e4ufer \u00fcberschaubar.<\/p>\n<p>In keinem Fall aber darf der Kaufpreis oder ein Teil des Kaufpreises gezahlt werden, bevor die F\u00e4lligkeitsvoraussetzungen (mit Ausnahme der R\u00e4umung) erf\u00fcllt sind. Im Normalfall sind F\u00e4lligkeitsvoraussetzungen beim Immobilienkauf, dass f\u00fcr den K\u00e4ufer eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist und die L\u00f6schungsunterlagen der Banken und Gl\u00e4ubiger f\u00fcr Grundschulden und sonstige Belastungen vorliegen, die beim Kauf noch im Grundbuch eingetragen sind, vom K\u00e4ufer aber nicht \u00fcbernommen werden. Weiterhin muss das Negativattest bzw. die Verzichtserkl\u00e4rung der Gemeinde auf das gesetzliche Vorkaufsrecht vorliegen und teilweise bei dem Kauf einer Eigentumswohnung die Zustimmung des Verwalters. Besondere Zustimmungen und Genehmigungen sind ferner beispielsweise erforderlich und auch F\u00e4lligkeitsvoraussetzung f\u00fcr den Kaufpreis, wenn es sich um ein Erbbaurecht handelt, eine Partei minderj\u00e4hrig oder betreut ist oder das Grundst\u00fcck in einem Sanierungsgebiet liegt.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Von Notarin Sonja Reiff In der Praxis ist es h\u00e4ufig der Fall, dass eine Immobilie noch vom Verk\u00e4ufer bewohnt wird, wenn der notarielle Kaufvertrag beurkundet wird. 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