Lastenfreistellung

Was bedeutet „Lastenfreistellung“ im Grundstückskaufvertrag?

Wird eine Immobilie verkauft, soll der Käufer in der Regel lastenfreies Eigentum erhalten, es sei denn, er hat Belastungen ausdrücklich übernommen (siehe Dienstbarkeit und Grunddienstbarkeit). Bestehende Grundschulden werden aber regelmäßig vom Käufer nicht übernommen und müssen gelöscht werden.

Der Notar wird daher im Grundstückskaufvertrag beauftragt, die Lastenfreistellung herbeizuführen. Fälligkeitsvoraussetzung für die Kaufpreiszahlung ist dann, dass dem Notar alle zur Löschung der nicht übernommenen Grundschulden und Belastungen erforderlichen Unterlagen in öffentlich beglaubigter Form vorliegen. Das sind die Löschungsbewilligungen der Berechtigten und Grundpfandrechtsgläubiger (z. B. Banken und Bausparkassen) und bei Briefgrundschulden die Grundschuldbriefe.

Warum ist die Lastenfreistellung notwendig?

Die Lastenfreistellung dient dem Schutz des Käufers. Ohne diesen Schritt könnte er die Immobilie zwar erwerben, er könnte aber auch die finanziellen Verpflichtungen des Verkäufers übernehmen, etwa bestehende Grundschulden oder Hypotheken. Diese im Grundbuch eingetragenen Rechte dienen zur Absicherung von Forderungen wie Darlehen. Sie geben dem Gläubiger das Recht, die Immobilie zu verwerten, falls der Verkäufer seine Schulden nicht begleicht. Die Lastenfreistellung garantiert also, dass das Grundstück frei von solchen Pfandrechten an den Käufer übergeht.

Ablauf der Lastenfreistellung

Der Prozess der Lastenfreistellung beginnt nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags, in dem festgehalten wird, dass der Verkäufer das Grundstück lastenfrei überträgt. Der Notar spielt dabei eine zentrale Rolle. Er kümmert sich um den korrekten Ablauf und die Einholung der notwendigen Unterlagen.

Prüfung des Grundbuchs: Vor der Vertragsunterzeichnung prüft der Notar das Grundbuch. Dabei stellt er fest, welche Belastungen auf der Immobilie liegen und kontaktiert die entsprechenden Gläubiger. Diese können etwa Banken sein, die Darlehen des Verkäufers abgesichert haben (Abteilung III – insbesondere Grundschulden und Hypotheken).

Antrag auf Löschung: Der Notar kontaktiert die Gläubiger und fordert sie auf, eine sogenannte Löschungsbewilligung zu erteilen. Dies geschieht in der Regel erst, wenn die ausstehenden Forderungen beglichen sind. Der Verkäufer verwendet oft einen Teil des Kaufpreises, um die Restschuld zu begleichen. Der Notar fungiert dabei als Treuhänder und stellt sicher, dass die Gläubiger ihre Forderungen erhalten.

Löschung der Grundschuld: Nach Erhalt der Löschungsbewilligungen reicht der Notar diese beim Grundbuchamt ein, das die entsprechende Grundschuld oder andere Lasten aus dem Grundbuch streicht. Erst nach der endgültigen Löschung gilt das Grundstück als lastenfrei.

Was passiert mit nicht löschbaren Lasten?

Neben Grundpfandrechten gibt es weitere Belastungen, die im Grundbuch eingetragen sind und die nicht einfach gelöscht werden können. Dies sind zum Beispiel Dienstbarkeiten oder Nießbrauchrechte. Sie bleiben in der Regel bestehen, da sie der Sicherstellung von Zugangs- oder Nutzungsrechten Dritter dienen. Solche Belastungen werden in der Abteilung II des Grundbuchs vermerkt und müssen vom Käufer oft übernommen werden. Beispiele hierfür sind Wegerechte oder Leitungsrechte, die für den Zugang zu Nachbargrundstücken oder für Versorgungsunternehmen von Bedeutung sind.

Kosten der Lastenfreistellung

Die Kosten für die Lastenfreistellung richten sich nach der Höhe der eingetragenen Grundschulden und den Gebühren, die für die Löschung im Grundbuch anfallen. Diese Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt.

Sie umfassen sowohl die Notargebühren als auch die Gebühren des Grundbuchamtes. Je nach Höhe der zu löschenden Grundschuld können die Kosten mehrere hundert Euro betragen. In der Regel trägt der Verkäufer diese Kosten, da er verpflichtet ist, das Grundstück lastenfrei zu übergeben.

Zusätzlich können Treuhandkosten anfallen, wenn der Notar ein sogenanntes Notaranderkonto einrichten muss. Von diesem Konto aus begleicht der Notar zunächst die Restschulden des Verkäufers, bevor der verbleibende Kaufpreis an den Verkäufer ausgezahlt wird. Damit wird sichergestellt, dass der Käufer den Kaufpreis beglichen hat, der Verkäufer aber erst dann seine Zahlung erhält, wenn die Lastenfreistellung erfolgreich durchgeführt wurde. Ein Notaranderkonto darf der Notar aber nur noch im Ausnahmefall einrichten.

Dauer der Lastenfreistellung

Die Dauer des gesamten Prozesses hängt von verschiedenen Faktoren ab, insbesondere von der Reaktionsgeschwindigkeit der Gläubiger und der Bearbeitungszeit des Grundbuchamtes. In der Regel dauert es etwa zwei Wochen, bis die Gläubiger die Löschungsbewilligung erteilen. Die tatsächliche Löschung im Grundbuch wird meist in Verbindung mit der Eigentumsumschreibung durchgeführt. Dies kann mehrere Wochen in Anspruch nehmen, da das Finanzamt erst die Unbedenklichkeitsbescheinigung dem Notar zustellen muss. In der Regel beträgt die Dauer der Eigentumsübertragung beim Immobilienkauf etwa 10 bis 12 Wochen.

Zusammenfassung

Oftmals sind beim Immobilienverkauf noch Grundschulden oder andere Belastungen eingetragen. Das Grundstück oder die Immobilie soll üblicherweise aber lastenfrei an den neuen Eigentümer übergehen. Die Lastenfreistellung ist dann ein unverzichtbarer Teil des Grundstückskaufs, der sicherstellt, dass der Käufer die Immobilie frei von finanziellen Altlasten erwirbt. Der Notar übernimmt dabei eine zentrale Rolle, indem er die Löschung der im Grundbuch eingetragenen Belastungen organisiert und überwacht.