Weshalb der Notar den Verkäufer einer Immobilie nach seinem Güterstand fragen muss

von Notarin Bettina Selzer

Urkundenbeteiligte sind oftmals irritiert, wenn sie beim Verkauf von Immobilien vom Notar nach ihrem Güterstand gefragt werden. Warum ist diese Frage wichtig?

Als „Güterstand“ werden die Vermögensverhältnisse von Ehegatten untereinander bezeichnet. Der Güterstand regelt, wem das Vermögen gehört, das in die Ehe eingebracht worden ist, wie es verwaltet wird, wer für eventuelle Schulden haftet sowie den Vermögensausgleich nach Beendigung einer Ehe für Vermögen, das während der Ehezeit entsteht und welches unter Umständen ungleichmäßig zwischen den Ehegatten verteilt ist. Wird eine Ehe ohne notariellen Ehevertrag geschlossen, gilt automatisch der gesetzliche Güterstand – landläufig auch oft als „Zugewinngemeinschaft“ bezeichnet.

Soll eine Immobilie verkauft werden, sind Urkundenbeteiligte oftmals irritiert, wenn sie der Notar nach ihrem Güterstand fragt. Häufig bleibt diese Frage des Notars zunächst unbeantwortet, da der Betroffene über seinen Güterstand nicht im Detail Bescheid weiß oder meint, diese Frage hätte mit dem zu beurkundenden Vertrag nichts zu tun, da die zu veräußernde Sache in seinem Eigentum steht.

Sind Ehepartner jedoch ohne notariellen Ehevertrag im gesetzlichen Güterstand verheiratet, kommt § 1365 BGB zur Anwendung: Demnach verfügt während der Ehe zwar jeder Partner über sein eigenes Vermögen, kommt es z. B. durch Scheidung zu einer Auflösung der Ehe, so ist aber ein vermögensmäßiger Ausgleich zu schaffen. Derjenige Ehegatte, der sein Vermögen während der Ehezeit stärker mehren konnte als der andere, muss dem anderen einen Ausgleich zahlen.

Auswirkungen des Güterstands auf Immobiliengeschäfte

Um diesen Ausgleich zu gewährleisten, kann sich ein Ehegatte nur mit Einwilligung des anderen Ehegatten verpflichten, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen. Das bedeutet sein ganzes Vermögen oder sein nahezu ganzes Vermögen. Dabei kommt es nach der Rechtsprechung vom Bundesgerichtshof (BGH NJW 89,475) nicht darauf an, ob es sich bei dem Vermögen im Ganzen um die Gestalt eines Einzelstückes oder mehrerer Einzelstücke handelt.

Es ist also im Zusammenhang mit dem Immobilienverkauf unerheblich, ob der Ehegatte beispielsweise eine einzige Immobilie besitzt, die sein ganzes Vermögen darstellt, oder viele Eigentumswohnungen, solange es sich dabei um sein Vermögen im Ganzen handelt.

Besitzt ein Ehegatte eine Immobilie, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück, welches nahezu sein ganzes Vermögen darstellt, so kann er dementsprechend nicht ohne die Einwilligung des Partners verkaufen. Möchte hingegen ein Ehegatte, der mehrere Immobilien besitzt, nur eine davon veräußern, handelt es sich in der Regel nicht um sein Vermögen im Ganzen. In diesem Fall ist ein Verkauf der Immobilie auch ohne die Einwilligung des Partners möglich.

In vielen Fällen ist nicht immer ganz einfach festzustellen, ob es sich um das Vermögen im Ganzen handelt. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, den Ehegatten in der Urkunde als Urkundenbeteiligten aufzunehmen, wenn der gesetzliche Güterstand zutrifft. Der Ehegatte sollte am besten gleich im Kaufvertrag seine Zustimmung erteilen, dann ist auch der Käufer auf der sicheren Seite. Wenn die Genehmigung nämlich anschließend verweigert werden würde, wäre das Rechtsgeschäft ungültig.

Wurde durch einen Ehevertrag allerdings der gesetzliche Güterstand geändert, beispielsweise in Gütertrennung, oder die gesetzliche Zugewinngemeinschaft dahingehend modifiziert, dass die Immobilie nicht dem Zugewinn unterliegt und der Ehegatte von § 1365 BGB befreit wurde, dann kann der verheiratete Verkäufer ohne Einwilligung des Ehegatten verkaufen. Das sollte der Verkäufer dem Notar dann erläutern.

Das gleiche gilt, wenn der Verkäufer ledig oder geschieden ist, dann muss niemand den Verkauf genehmigen.

Wegen der weitreichenden Folgen ist also die Frage nach dem Güterstand vor Anfertigung des Entwurfs eines Kaufvertrages berechtigt und dient der Sicherheit der Urkundenbeteiligten.

Weitere Informationen zum Thema

Gesetzliche Regelungen zur Ehe vs. Ehevertrag

Informationen zum Immobilienkaufvertrag

Modifizierte Zugewinngemeinschaft, modifizierter Zugewinnausgleich

Tag-It: Güterstand bei Immobiliengeschäften, Immobilienverkauf in der Ehe, Eigentumsverhältnisse, Immobilienrecht, Immobilienkaufvertrag, Notar