23.02.2015
Warum soll ich für meine Bank eine Grundschuld mit so hohen Zinsen bestellen?
von Bettina Schmidt, Notarin
Nimmt ein Immobilieneigentümer bei seiner Bank ein Darlehen auf, so verlangt die Bank zur Sicherung ihrer Forderung in der Regel die Bestellung einer Grundschuld. Was es mit dieser Grundschuld auf sich hat und wieso das Grundstück dabei mit so hohen Zinsen belastet werden soll, obwohl mit der Bank für den eigentlich Kredit, zum Beispiel für die Finanzierung der Immobilie, ein geringer Zinssatz ausgehandelt wurde, das erklärt Notarin Bettina Schmidt:
Die Grundschuld wird von den Banken regelmäßig als Kreditsicherheit verwendet. Es handelt sich dabei aber um ein eigenständiges Recht, aus einem Grundstück die Zahlung eines bestimmten Geldbetrages zu fordern. Dieses kann notfalls im Wege der Zwangsversteigerung der Immobilie auch durchgesetzt werden.
Grundschulden werden in der Regel in Höhe des Darlehens in das Grundbuch eingetragen. Im Vergleich zum Darlehenszins weißt die Grundschuld zumeist aber einen deutlich höheren Zinssatz auf, der vorerst nicht zur Anwendung kommt. Hierdurch werden vorsorglich auch höhere Forderungen abgesichert, um zum Beispiel nach Ablauf der Zinsbindung einen höheren Darlehenszins über die bereits eingetragene Grundschuld absichern zu können. Eine nachträgliche und mit vergleichsweise hohen Kosten verbundene Änderung der Grundschuld wird so vermieden.
Gleichzeitig sichert sich die Bank durch den Grundschuldzins auch gegen höhere Forderungen ab, wenn beispielsweise der Kreditnehmer zahlungsunfähig wird und mit den Zinszahlungen in Rückstand gerät. Neben dem Grundschuldnominalbetrag erhöht der Grundschuldzins dann den Gesamtbetrag, den die Bank im Falle einer Zwangsvollstreckung einfordern kann. Für das zur Verfügung gestellte Darlehen zahlt der Kreditnehmer bei regelmäßiger Tilgung jedoch nur den im Darlehensvertrag vereinbarten Zinssatz.
Das Recht zur Forderung der Bank aus dem Grundstück steht unabhängig zu dem eigentlichen Kredit. Aus diesem Grund kann eine Grundschuld nach ihrer Bestellung auch noch für andere Darlehen und Forderungen als Sicherheit herangezogen werden.
Viele Immobilieneigentümer lassen daher eine Grundschuld in ihrem Grundbuch auch dann noch stehen, wenn das Darlehen, zu dessen Sicherheit die Grundschuld ursprünglich bestellt worden ist, längst zurückgezahlt worden ist. Die Grundschuld kann dann auch für ein neues Darlehen als Sicherheit verwendet werden, sogar durch Abtretung bei einer anderen Bank. So können Notar- und Grundbuchkosten gespart werden.
Neben dem eigentlichen Grundschuldbetrag werden üblicherweise noch Grundschuldzinsen und Nebenleisten eingetragen. Die Grundschuldzinsen liegen in der Regel bei ca. 15 % Zinsen. So können auch höhere Zinsen abgesichert werden, die z.B. durch Zahlungsverzug entstehen, oder die Grundschuld kann für ein anderes Darlehen verwendet werden, das unter Umständen höher als das erste Darlehen ist.
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