Informationen zum Immobilienkaufvertrag

Von Notarin Bettina Selzer

Der Immobilienkaufvertrag ist ein entscheidender Schritt, um den Traum vom Eigenheim oder der Kapitalanlage in Deutschland rechtssicher zu verwirklichen. Ob Haus, Wohnung oder Grundstück – der notariell beurkundete Kaufvertrag schützt Käufer und Verkäufer gleichermaßen. In diesem Beitrag erfahren Sie, was Sie vor der Unterschrift wissen müssen: von der Rolle des Notars über Kosten und Risiken bis zum Ablauf des Immobilienkaufs.

Der Kauf einer Immobilie wird durch einen sogenannten Immobilienkaufvertrag – auch Grundstückskaufvertrag genannt – besiegelt. Gemäß § 311b BGB muss der Vertrag notariell beurkundet werden, da nur so die Rechtssicherheit für Käufer und Verkäufer gewährleistet ist.

Inhalt

1. Abschluss des Immobilienkaufvertrags beim Notar
2. Notarpflicht beim Immobilienkauf
3. Immobilienkaufvertrag nur mit Finanzierungsbestätigung
4. Das Grundbuch beim Immobilienkauf: Lasten prüfen, Risiken vermeiden
5. Grunderwerbssteuer und Einsparmöglichkeiten für den Käufer
6. Fälligkeit des Kaufpreises, Zahlung und Verzug
7. Übergabe und Eigentumsverhältnisse
8. Mängelgewährleistung beim Immobilienkauf
9. Immobilienkauf: Ablauf bis zur Vertragsunterzeichnung
10. Weiterführende Informationen

Abschluss des Immobilienkaufvertrages beim Notar

Der Notar unterstützt Verkäufer und Käufer bei der Gestaltung des Kaufvertrags und der gesetzlich vorgeschriebenen Beurkundung. Hierbei fungiert er als unparteiischer Berater, der die Interessen beider Seiten vertritt sowie in Einklang und rechtsverbindlich im Kaufvertrag zur Niederschrift bringt.

Stellt eine von den Parteien gewünschte Vertragsgestaltung ein einseitiges Risiko für eine Kaufvertragspartei, muss der Notar zudem besonders belehren und alternative Gestaltungsmöglichkeiten vorschlagen.

Notarpflicht beim Immobilienkauf

Bei Grundstücks- und Immobiliengeschäften besteht in Deutschland Notarpflicht.

Gemäß § 311b BGB ist der Immobilienkaufvertrag nur gültig, wenn er notariell beurkundet wird – ohne diese Formvorschrift ist der Vertrag nichtig.

Der Notar übernimmt hierbei weit mehr als nur die Unterschriftbeglaubigung: Er prüft das Grundbuch auf Belastungen, klärt kommunale Vorkaufsrechte (§ 24 BauGB) und stellt sicher, dass der Vertrag fair und rechtssicher ist.

Zudem belehrt er beide Parteien gemäß § 17 Beurkundungsgesetz (BeurkG) über die rechtlichen Folgen, etwa ob eine Klausel wie „gekauft wie gesehen“ Nachteile birgt.

Ohne Notar kein Eigentum: Er ist Ihr neutraler Begleiter beim Immobilienkauf.

Die Notarpflicht sorgt bei Rechtsgeschäften großer Tragweite, wie es der Kauf eines Hauses oder Grundstücks darstellt, für die notwendige Rechtssicherheit. Zudem schützt eine neutrale rechtliche Beratung im Vorfeld unerfahrene Verkäufer sowie Käufer davor, nicht kalkulierbare Risiken einzugehen.

Neu dabei ist zum Schutz vor Geldwäsche, dass der Notar gemäß Geldwäschegesetz (GwG) ein Beurkundungsverbot hat, wenn eine ausländische Gesellschaft eine Immobilie in Deutschland kaufen oder verkaufen will und nicht im Transparenzregister Deutschlands eingetragen ist. Dann wäre die Beurkundung nämlich unwirksam.

Immobilienkaufvertrag nur mit Finanzierungsbestätigung

Wichtig für den Vertragsabschluss ist eine gesicherte Finanzierung. Dies schützt Verkäufer und Käufer vor unangenehmen Verwicklungen und sollte vorab geklärt sein. Üblicherweise dient hierzu eine Finanzierungsbestätigung der Bank, die damit vor Abschluss des eigentlichen Kreditvertrags die Finanzierung der Immobilie zusagt.

Mit der Finanzierungsbestätigung der Bank bekommt der Verkäufer eine Bestätigung, dass der Käufer die Immobilie auch bezahlen kann. Der Käufer wiederum kann so den eigentlichen Darlehnsvertrag erst nach dem Abschluss des Kaufvertrags abschließen. Sollte aus einem Grund der Kaufvertrag doch nicht zustande kommen, spart er so die ansonsten fällige Vorfälligkeitsentschädigung.

Das Grundbuch beim Immobilienkauf: Lasten prüfen, Risiken vermeiden

Das Grundbuch zeigt die Eigentumsverhältnisse und Belastungen einer Immobilie an. Zu den „Lasten“ zählen:

• Grundschulden/Hypotheken: Sicherheiten für Kredite, die gelöscht oder übernommen werden müssen.
• Dienstbarkeiten: Nutzungsrechte Dritter, z. B. Nießbrauch oder Wegerechte.

Was steht im Grundbuch?

Die Eigentumsverhältnisse für Immobilien und Grundstücke werden im Grundbuch der zuständigen Gemeinde festgehalten. Hier wird auch vermerkt, wenn sogenannte Lasten bestehen. Das heißt, wenn Dritte Ansprüche am Haus oder am Grundstück geltend machen können. Beispielsweise ist dies der Fall, wenn ein Finanzierungskredit einer Bank mit der Immobilie selbst besichert wird (vgl. auch Grundbucheintrag, Grundschuld, Hypothek).

Neben Grundschulden und Hypotheken können auch weitere Grunddienstbarkeiten und Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen sein. Es handelt sich dabei um Regelungen zur Nutzung der Immobilie, beispielsweise Nießbrauch, Wohnungsrechte, Wegerechte oder Leitungsrechte.

Immobilie idealerweise lastenfrei übergeben

Beim Immobilienkauf sind vorhandene Belastungen im Grundbuch entweder zu löschen oder sie müssen vom Käufer übernommen werden.

In der Regel ist es günstig, wenn die Immobilie lastenfrei, insbesondere im Hinblick auf Grundschulden und Hypotheken, übergeben werden kann.

Dem Käufer ist es in der Regel nicht anzuraten, eine bestehende Grundschuld zu übernehmen, um diese für seine Kaufpreisfinanzierung als Sicherheit zu nutzen, auch wenn das damit abgesicherte Darlehen des Verkäufers bereits abgezahlt ist.

Der Käufer muss sich nämlich gegenüber der Bank ohnehin persönlich der Zwangsvollstreckung unterwerfen, was ebenfalls durch Beurkundung beim Notar erfolgen muss. Dabei entstehen dieselben Notarkosten, als wenn gleich eine neue Grundschuld vom Käufer bestellt wird.

Zudem hat der Käufer nicht das Risiko, dass die alte Grundschuld vom Verkäufer noch anderweitig als Sicherheit verwendet wurde.

Grunderwerbssteuer und Einsparmöglichkeiten für den Käufer

Beim Kauf von Immobilien und Grundstücken ist die sogenannte Grunderwerbssteuer an die Kommune abzuführen. Diese berechnet sich prozentual auf Basis der Gegenleistung und somit des Kaufpreises zzgl. weiterer vom Käufer übernommener sonstiger Leistungen und den dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen (z. B. ein Nießbrauch – oder ein Wohnungsrecht).

Die Grunderwerbsteuer fällt auf den Kaufpreis an, inklusive übernommener Nutzungen wie Nießbrauch. In Hessen beträgt sie derzeit 6 Prozent (Stand 03.2025).

Weitere Einsparmöglichkeiten bei der Grunderwerbssteuer

Immobilienangebote weisen meist einen einheitlichen Gesamtpreis aus, der sowohl die Immobilie mit dem Grundstück als auch bewegliche Güter umfasst, die mit übergeben werden. Dies sind etwa eine Einbauküche, Mobiliar, weitere Einrichtungsgegenstände etc.

Der Käufer kann Grunderwerbssteuer sparen, wenn die beweglichen Güter im Immobilienkaufvertrag gesondert aufgeführt werden und sich der Kaufpreis der Immobilie selbst entsprechend verringert.

Die Preisangaben für die beweglichen Güter sind hierbei realistisch entsprechend ihrem Alter und Nutzungszustand anzugeben. Überzogenen Preisangaben, die den Kaufpreis der Immobilie und damit der Grunderwerbssteuer künstlich drücken, werden von der Finanzverwaltung i. d. R. nicht anerkannt. Es ist zudem immer möglich, dass die Finanzämter Nachweise für die angegebenen Werte verlangen.

Fälligkeit des Kaufpreises, Zahlung und Verzug

Der Immobilienkaufvertrag legt Fälligkeitsvoraussetzungen fest. Typische Bedingungen sind:

• Auflassungsvormerkung: Eintrag im Grundbuch, um Doppelverkauf zu verhindern.
• Verzicht auf Vorkaufsrechte:B. durch die Kommune.
• Löschung von Lasten: Hypotheken oder persönliche Rechte.

Sobald diese erfüllt sind, informiert der Notar Sie per Fälligkeitsmitteilung. Bei Zahlungsverzug drohen Verzugszinsen und Vertragsrücktritt.

Die Fälligkeitsvoraussetzungen sollen den Käufer absichern, da er den Kaufpreis zu einem Zeitpunkt zahlt, in dem er noch nicht Eigentümer der Immobilie ist.

In den meisten Fällen ist die Fälligkeitsvoraussetzung, dass für den Käufer unmittelbar nach Abschluss des Kaufvertrags eine Eigentumsvormerkung im Grundbuch eingetragen wird. Diese verhindert, dass der Verkäufer bis zur Bezahlung und Übergabe der Immobilie weitere Lasten auf die Immobilie schreiben oder diese noch einmal an einen anderen Käufer verkaufen kann.

Weitere Punkte als Fälligkeitsvoraussetzung sind beispielsweise das Einholen einer Verzichtserklärung, sofern ein Vorkaufsrecht der Kommune besteht, sowie die Löschung bzw. Löschungsbewilligung für bestehende persönliche Rechte und Hypotheken. Beim Kauf von Eigentumswohnungen muss in vielen Fällen zudem die Zustimmung zum Verkauf durch den Verwalter eingeholt werden.

Wurden im Kaufvertrag keine anderen Fristen vereinbart, wird der Kaufpreis in der Regel fällig, wenn alle Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen und der Notar dem Käufer dies mit einem Brief (Fälligkeitsmitteilung) mitgeteilt hat.

Zahlt der Käufer nach dieser Aufforderung des Notars nicht fristgerecht, gerät er automatisch in Verzug und es fallen Verzugszinsen an. Zudem kann der Verkäufer nach Fristablauf auch vom Kaufvertrag zurücktreten und die entstandenen Kosten für die Rückabwicklung beim Käufer geltend machen.

Eine gesicherte Finanzierung oder verbindliche Finanzierungszusage der Bank ist daher vor Abschluss des Kaufvertrags dringend anzuraten.

Neu zu beachten bei der Zahlung des Kaufpreises ist das im Geldwäschegesetz (GwG) verankerte Verbot der Barzahlung beim Erwerb von Immobilien. Durch Vorlage von Kontoauszügen muss dem Notar die Überweisung nachgewiesen werden.

Übergabe und Eigentumsverhältnisse

Die Übergabe der Immobilie erfolgt meist, nachdem der Kaufpreis bezahlt wurde. Die Übergabe kann aber auch schon vor Bezahlung erfolgen. Dies birgt für den Verkäufer jedoch gewisse Risiken, die ich im Fachartikel Besitzübergang beim Immobilienkaufvertrag dargestellt habe.

Mit der Bezahlung des Kaufpreises oder der Übergabe der Immobilie ist der Käufer noch nicht automatisch der neue Eigentümer. Das wird er erst, wenn die Umschreibung im Grundbuchamt erfolgt ist. Die Umschreibung im Grundbuch erfolgt aber erst dann, wenn der Käufer die Grunderwerbssteuer gezahlt hat und dem Grundbuchamt die sog. Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorliegt.

Bis der Käufer somit der offizielle Eigentümer wird, können einige Monate vergehen.

Mit Übergabe der Immobilie kann der Käufer diese jedoch vollumfänglich nutzen, und alle Rechte und Pflichten gehen ab diesem Zeitpunkt auf ihn über. Zudem ist er durch die Eigentumsvormerkung gegen Eintragungen Dritter im Grundbuch geschützt.

Mängelgewährleistung beim Immobilienkauf

Handelt es sich um einen Verkauf zwischen Privatpersonen, sog. Verbrauchern, besteht beim Kauf von Bestandsimmobilien grundsätzlich keine Gewährleistung. Sie gehen als „wie gesehen“ an den Käufer über. Entsprechende Sorgfalt sollte bei der Besichtigung walten. Gegebenenfalls kann beim Erwerb von Bestandsimmobilien auch die Expertise eines Sachverständigen sinnvoll sein.

Eine Ausnahme besteht beim Tatbestand der sogenannten arglistigen Täuschung. Verschweigt der Verkäufer bekannte Mängel bzw. macht er Zusicherungen bzgl. nicht vorhandener Eigenschaften, so wird er gegenüber dem Käufer schadensersatzpflichtig. Zudem bestehen Gewährleistungsrechte.

Beim Kauf von neu errichteten Immobilien vom Bauträger schreibt der Gesetzgeber eine Gewährleistungspflicht von 5 Jahren vor.

Auch wenn eine Privatperson von einem Unternehmer Bestandsimmobilien kauft, kann die Gewährleistung nur teilweise wirksam ausgeschlossen werden.

Mängelgewährleistungen auf einen Blick

• Privatverkauf: Keine Gewährleistung bei Bestandsimmobilien, außer bei arglistiger Täuschung (z. B. verschwiegenen Mängeln)
• Bauträger: 5 Jahre Gewährleistung bei Neubauten
• Von Unternehmern: Gewährleistung nur teilweise ausschließbar

Tipp: Prüfen Sie Bestandsimmobilien sorgfältig – ein Sachverständiger hilft, Mängel zu erkennen.

Weitere Informationen

https://www.notar.de/themen/immobilien
(Informationen zum Immobilienkauf auf der Internetseite der Bundesnotarkammer) 

Wie kann eine Immobilienfinanzierung erfolgen, wenn der Verkäufer selbst noch einen Kredit abbezahlt und eine Grundschuld auf die Immobilie eingetragen ist?

Der Kauf einer Eigentumswohnung – Unterschiede zum Kauf eines Einfamilienhauses

Lastenfreistellung beim Immobilienkauf

Übertragung von Immobilien an die Kinder oder Enkel: Vorteile durch eine vermögensverwaltende Personengesellschaft

Checklisten Immobilienkauf

• Checkliste Immobilienverkauf
• Checkliste Übergabevertrag Immobilie

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