Hauskauf und Immobilienerwerb von unverheirateten Paaren

Juristische Besonderheiten beim Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung durch unverheiratete Paare erklärt Bettina Schmidt, Rechtsanwältin und Notar in Frankfurt

Der Wunsch zum Eigenheim entsteht oftmals im Rahmen einer Partnerschaft oder wenn gar Familienzuwachs ansteht, sich die Lebensumstände festigen und gleichzeitig der Platzbedarf steigt. Nicht immer geht dies jedoch mit dem Ehestand einher. Viele Paare und Familien leben in unserer heutigen Gesellschaft ohne Trauschein zusammen. Sowohl steuerlich als auch in Bezug auf den Besitzstand gelten hierbei unterschiedliche Regeln. Unverheiratete Paare, die gemeinsam eine Immobilie kaufen möchten, sollten daher schon beim Erwerb einige Besonderheiten beachten.

Denn anders als bei Ehepaaren ist die Beziehung und – in diesem Zusammenhang besonders wichtig – der Besitzstand zwischen unverheirateten Partnern nicht gesetzlich geregelt. Wenn nicht anders vereinbart, leben verheiratete Paare automatisch im Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Bei nicht verheirateten Paaren gilt dies nicht und sie müssen selbst für Rechtsicherheit sorgen.

Eintrag im Grundbuch: Rechtssicherheit für den Fall der Fälle

Der Kauf eines Eigenheims stellt häufig einen Kraftakt dar. Die Finanzierung der Immobilie muss geleistet werden, meist fallen auch noch weitere Kosten an, beispielsweise für Modernisierung und Umbauten, und damit das Eigenheim richtig schön wird, fließt auch jede Menge Eigenleistung mit hinein: im Garten, bei der Renovierung und bei Schönheitsreparaturen. Dies leisten beide Partner oftmals in der einen oder anderen Weise gemeinsam, sowohl durch das Einbringen finanzieller Mittel als auch durch ihren Arbeitseinsatz.

Bei unverheirateten Paaren bedeutet dies jedoch nicht automatisch, dass die Immobilie dann auch beiden Partnern gemeinsam gehört. Für die Eigentumsrechte ist nämlich nicht entscheidend, wer was zum Erwerb oder zur Errichtung der Immobilie beigetragen hat, sondern alleine wer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Platzt der Traum einer gemeinsamen Zukunft dann doch, ist also der Grundbucheintrag entscheidend für eine rechtssichere Aufteilung des Vermögens. Bei unverheirateten Paaren sollten sich daher beide Partner ins Grundbuch eintragen lassen. Nur so erhalten sie eine dingliche, das heißt jedem gegenüber wirksame Rechtsposition. Das geht übrigens nicht nur „fifty-fifty“, sondern kann auch zu ungleichen Teilen geschehen (20:80, 25:75 etc.). So kann gegebenenfalls das größere Engagement eines der beiden Partner berücksichtigt werden.

Eigentum des Grundstücks entscheidend

Wie oben erwähnt, ist der Eintrag im Grundbuch für die Eigentumsverhältnisse entscheidend. Wichtig im Detail ist hier, dass die Eigentumsverhältnisse über das Grundstück, auf dem die Immobilie steht, ausschlaggebend sind. Allgemein gilt: Wer Eigentümer des Grundstücks ist, dem gehört auch die Immobilie.

Betrachten wir hierzu folgenden Fall: Ein unverheiratetes Paar möchte gemeinsam ein Eigenheim errichten. Ein Partner bringt nun ein vorhandenes Grundstück mit ein, der andere übernimmt den Großteil der Baukosten für ein auf diesem Grundstück zu errichtendes Eigenheim.

Um Rechtssicherheit über ein gemeinsames Eigentum an der neuen Immobilie zu erlangen, ist auch hier die Umschreibung im Grundbuch notwendig, bei der entsprechende Bruchteile vom Grundstück auf den anderen Partner übertragen werden (Bruchteilsgemeinschaft). Erfolgt dies nicht, erhält der Grundstücksbesitzer auch die Eigentumsrechte an der Immobilie, obwohl der andere Partner diese weitgehend bezahlt hat. Auch Rückforderungsansprüche an den auf die Immobilie des Partners geleiteten Zahlungen oder Leistungen sind nicht gesetzliche geregelt und ohne eine konkrete vertragliche Vereinbarung zwischen den unverheirateten Partnern nicht ohne weiteres gegeben.

Ein unschöner Nebeneffekt sind zudem die anfallenden Steuern. Da unverheiratete Paare steuerrechtlich wie ledige Einzelpersonen behandelte werden, sind bei Übertragung von Miteigentumsanteilen an einem Grundstück an den Partner, indem dieser als Miteigentümer ins Grundbuch eingetragen wird, Grunderwerbssteuern zu zahlen. Erfolgt die Übertragung unentgeltlich, dann ist statt der Grunderwerbssteuer Schenkungssteuer zu zahlen. Uneheliche Lebenspartner haben nämlich im Gegensatz zu Ehepartnern bei der Erb- und Schenkungssteuer nur einen Steuerfreibetrag von 20.000 € statt 500.000 €. Zudem haben sie eine ungünstigere Steuerklasse.

Als Alternative zu der Bruchteilsgemeinschaft, bei der beide Partner zu einem bestimmten Bruchteil als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden, können unverheiratete Paare auch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gründen und diese als Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen. Sollte nämlich die Lebensgemeinschaft scheitern, bestehen gesetzliche Regelungen zur Auseinandersetzung der GbR und somit der Immobilie zwischen den Partnern. Das unverheiratete Paar sollte sich beim Notar bezüglich des Inhalts und der Regelungen des zu schließenden Gesellschaftsvertrages für die GbR beraten lassen.

Fazit: Um später Rechtssicherheit über die Eigentumsverhältnisse zu haben, sollten unverheiratete Paare sich beim gemeinsamen Erwerb von Haus, Eigentumswohnung oder sonstigen Immobilien frühzeitig beraten lassen. So kann Rechtsicherheit für beide Partner geschaffen werden und die individuellen Bedürfnisse bezüglich des Kaufs oder der Übertragung der Immobilie oder von Teilen von dieser können in einem notariellen Vertrag festgeschrieben werden.

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