01.09.2021
Die Exklusivitätsvereinbarung beim gewerblichen Immobilienkauf
Von Notarin Bettina Selzer
Bevor sich ein gewerblicher Käufer dazu entschließt, eine Immobilie zu kaufen, wird er in der Regel zunächst prüfen wollen, ob die Immobilie für seine Zwecke überhaupt geeignet ist. Um die rechtlichen, steuerlichen und baurechtlichen Risiken besser abschätzen zu können, fordert der gewerbliche Kaufinteressent vom Verkäufer die Unterzeichnung einer Exklusivitätsvereinbarung oder auch nur eines Letter of Intent, L.O.I.
Im Wege einer sogenannten Due Diligence soll der Kaufgegenstand auf die genannten Risiken geprüft werden können. Dazu ist es üblich, dass der Verkäufer dem Käufer alle erforderlichen Informationen bereitstellt, die er für die Prüfung benötigt. Dies umfasst alle grundstücksrelevanten Unterlagen wie Grundbuchauszüge, Flurkarten, Auszüge aus dem Baulastenverzeichnis, Gewerbemietverträge. Auch werden dem Kaufinteressenten Rechte über eine Vollmacht eingeräumt, selbst Informationen einzuholen, Bodenproben zu entnehmen, Bauvoranfragen beim Bauamt zu stellen, etc.
In einem L.O.I. werden die Verhandlungsergebnisse zwischen den Parteien über den Kaufpreis und den Verlauf des Verkaufsprozesses festgehalten. Oftmals verlangen die Kaufinteressenten auch eine Exklusivitätsvereinbarung. Darin wird dem Käufer für einen bestimmten Zeitraum das Recht eingeräumt, alleine mit dem Verkäufer über die Gewerbeimmobilie zu verhandeln. Der Verkäufer darf die Immobilie in dieser Zeit nicht an einen Dritten verkaufen. Bei einem Verstoß gegen die Vereinbarung durch parallele Verhandlungen mit Dritten droht dem Verkäufer Schadensersatz. Auch wenn diese Vereinbarung nicht beurkundet werden muss, kann der Schadensersatzanspruch gegebenenfalls erfolgreich gerichtlich durchgesetzt werden.
Verkäufer sollten zwar bereit sein, sämtliche Informationen über den Kaufgegenstand zur Verfügung zu stellen, dabei aber auch auf den Erhalt einer Gegenleistung achten. Geheimhaltungspflichten sind selbstverständlich. Für den Verkäufer ist weiterhin wichtig darauf zu achten, dass er vom potentiellen Käufer einen Nachweis über dessen Liquidität, bestenfalls eine Sicherung des Kaufpreisanspruchs durch eine Bankbürgschaft zu Beginn des Prüfungsverfahrens erhält. Auch sollte vorher geklärt sein, wer die Rechtsanwaltskosten des Verkäufers trägt, wenn der Kaufinteressent sich gegen einen Kauf der Immobilie entscheidet.
Im Besten Fall münden die Verhandlungen nach Abschluss der Prüfungen des Kaufobjektes durch den Käufer in einen notariell zu beurkundenden Immobilienkaufvertrag.
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