Der Verbrauchervertrag beim Immobilienkauf

Von Notarin Sonja Reiff

Von einem Verbrauchervertrag spricht man, wenn ein Unternehmer beispielsweise eine Immobilie an einen Verbraucher verkauft.

Als Unternehmer gilt dabei, wer aufgrund seiner gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit handelt. Verbraucher ist dagegen eine natürliche Person, die gerade nicht gewerblich oder selbständig, sondern als Privatperson handelt.

Klassischer Fall des Verbrauchervertrages ist der Bauträgervertrag, bei dem eine nicht gewerblich handelnde Privatperson als Käufer eine noch zu errichtende Eigentumswohnung oder ein Haus oder ein zu sanierendes Objekt von einem Bauträger kauft.

Der Gesetzgeber geht davon aus, dass der Unternehmer diese Art von Geschäfte häufiger vornimmt, wogegen der Verbraucher als Privatperson wahrscheinlich auf diesem Gebiet nicht so bewandert ist und damit besonders geschützt werden muss.

Auch der Notar ist gesetzlich verpflichtet, den Verbraucher besonders zu schützen. Aus diesem Grund ist der Notar verpflichtet, dem Verbraucher den Entwurf des Bauträger- oder Grundstückskaufvertrages mindestens 14 Tage vor Beurkundung zukommen zu lassen, sodass der Verbraucher ausreichend Zeit hat, sich den Inhalt des Vertrages anzuschauen und zu prüfen. Der Entwurf muss von dem Notar auch direkt an den Verbraucher geschickt werden. Es reicht gerade nicht aus, dass der Notar den Entwurf nur an den Makler oder die andere Partei schickt und diese den Entwurf weiterleitet. Auch ist die 14-Tagesfrist nur gewahrt, wenn dem Verbraucher der gesamte Kaufvertag im Entwurf zugeht und damit auch alle dafür relevanten Urkunden. Wird beispielsweise vom Bauträger eine noch zu errichtende Eigentumswohnung verkauft, dann muss der Notar dem Verbraucher nicht nur seinen Entwurf des Bauträgervertrages zusenden, sondern ebenfalls die in der Regel notariell beurkundete Teilungserklärung und Baubeschreibung.

Zudem soll der Notar bei Verbraucherverträgen darauf hinwirken, dass der Verbraucher möglichst persönlich zur Beurkundung erscheint und nicht von anderen Urkundsbeteiligten oder Dritten durch Vollmacht oder auch vollmachtlos vertreten wird. In der Beurkundung hat der Verbraucher nämlich noch die Möglichkeit, Fragen an den Notar zu stellen. Auch bekommt er während der Beurkundung den Vertrag noch einmal vorgelesen, in dem in der Regel auch einige Hinweise und Belehrungen des Notars bezüglich entsprechender Risiken für den Verbraucher enthalten sind. Damit soll gewährleistet sein, dass der Verbraucher versteht, welche Risiken er mit dem konkreten Geschäft eingeht. Ist es dem Verbraucher tatsächlich nicht möglich, an der Beurkundung persönlich teilzunehmen, dann soll sich dieser zumindest nur durch eine eigene Vertrauensperson und gerade nicht durch den Unternehmer oder einen Mitarbeiter des Notars vertreten lassen.

Auch soll der Notar darauf achten, dass ein Verbrauchervertrag nicht in Angebot und Annahme aufgeteilt wird, also der Bauträger oder Unternehmer ein Kaufvertragsangebot alleine beurkundet, das dann der Verbraucher zeitversetzt annehmen kann. Bei der Annahme wird nämlich nicht mehr der gesamte Kaufvertrag, den der Unternehmer anbietet, dem Verbraucher vorgelesen. Dann besteht wieder dieselbe Problematik wie bei der Vertretung. Dies will der Gesetzgeber verhindern. Ist es dennoch einmal notwendig, dass ein Verbrauchervertrag in Angebot und getrennter Annahme aufgeteilt wird, dann soll der Notar dafür sorgen, dass der Verbraucher das Kaufvertragsangebot macht und beurkundet. Ihm wird dann nämlich dieses vom Notare vorgelesen mit sämtlichen Risikohinweisen und Belehrungen. Zudem kann der Verbraucher bei dieser Beurkundung Fragen stellen.

Auch kann der eine Bestandsimmobilie oder noch zu errichtende verkaufende Unternehmer Gewährleistungsrechte des Käufers und Verbrauchers nur in einem gewissen Umfang ausschließen, wogegen bei einem Vertrag, an dem nur Verbraucher beteiligt sind, Gewährleistungsrecht bis auf Vorsatz und Arglist ausgeschlossen werden können.