Der Kauf einer Eigentumswohnung- Unterschiede zum Kauf eines Einfamilienhauses

Von Notarin Sonja Reiff

Viele Käufer entscheiden sich für den Kauf einer Eigentumswohnung. Doch worin unterscheidet sich der Kauf einer Eigentumswohnung von dem eines Einfamilienhauses und worauf sollte der Käufer achten?

Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Sondernutzungsrechte

Bei dem Wohnungseigentum ist die Besonderheit, dass der Käufer nicht ein gesamtes Grundstück erhält, sondern das Eigentum an einer einzelnen Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Dies nennt man Sondereigentum. Das Sondereigentum entspricht im Grunde dem normalen Eigentum mit seinen Rechten und Pflichten, so dass der Sondereigentümer ebenfalls für die Kosten und Instandhaltung seines Sondereigentums alleine verantwortlich ist, dieses aber auch alleine nach seinem Willen nutzen kann.

Zudem hat der Käufer noch einen Miteigentumsanteil an dem übrigen Gebäude und Grundstück (Gemeinschaftseigentum). Dieses Gemeinschaftseigentum können alle Miteigentümer gemeinsam nutzen.

Sondereigentum kann nur an umschlossenen Räumen entstehen. Gehört zu einer Wohnung beispielsweise ein Garten oder ein Kfz-Stellplatz, der nur alleine von dem Wohnungseigentümer genutzt werden darf, dann handelt es sich eigentlich um Gemeinschaftseigentum. An diesem wurde dann aber ein sogenanntes Sondernutzungsrecht begründet und dieses einer bestimmten Wohnung zugeordnet. Das bedeutet dann, dass der Wohnungseigentümer diese Sondernutzungsflächen alleine nutzen darf und die übrigen Miteigentümer davon ausgeschlossen sind. Es entspricht daher faktisch eigentlich dem Sondereigentum.

Bei Wohnungseigentum ist für jede einzelne Wohnung ein gesondertes Grundbuchblatt angelegt.

Der Wohnung zugeordnete Sondernutzungsrechte kann man allerdings nicht immer dem Grundbuch entnehmen. Manchmal ist in diesem nur vermerkt, dass überhaupt solche bestehen. Dann sollte der Käufer unbedingt in der Teilungserklärung oder anschließenden Ergänzungen zu dieser überprüfen, ob der Wohnung tatsächlich ein Sondernutzungsrecht zugeordnet ist. Bei dieser Überprüfung kann ihm auch der beurkundende Notar unterstützen, sofern ihm die Teilungserklärungen und Ergänzungen zur Verfügung gestellt werden.

Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung

Die Teilungserklärung sollte sich ohnehin jeder Käufer unbedingt vor dem Kauf einer Eigentumswohnung anschauen. In der Teilungserklärung wurde das Wohnungseigentum begründet und in dieser wurde auch das Sondernutzungsrecht an den Wohnungen gebildet. Jeder Wohnung wurde eine Nummer zugeordnet. Als Anlage zu der Teilungserklärung gehören dann Aufteilungspläne. Das sind unter anderem Grundrisspläne, in denen jeder Raum, der zu einer Wohnung gehört, mit der Nummer der Wohnung versehen ist. Zudem ist in der Regel noch die Gemeinschaftsordnung angefügt. Diese regelt ergänzend zu den gesetzlichen Regelungen das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Auch ist in dieser unter anderem geregelt, wie die Kostenverteilung in der Eigentümergemeinschaft erfolgt oder wie die Stimmrechte in der Eigentümerversammlung verteilt sind.

Teileigentum an Garagen oder Tiefgaragenstellplätzen

Gibt es Garagen oder Stellplätze in Tiefgaragen, dann kann an diesen Teileigentum begründet werden. Teileigentum entspricht dem Sondereigentum, nur dass es sich nicht um Wohnraum, sondern um andere Räume handelt. Teileigentum erhält ebenfalls ein eigenes Grundbuchblatt.

Soll daher eine Wohnung mit einem Tiefgaragenstellplatz verkauft werden, dann muss dies der Notar wissen, so dass er dies auch entsprechend im Kaufvertrag aufführen kann. Nur dann kann der Käufer auch Eigentum am Tiefgaragenstellplatz erhalten.

Zustimmung des Verwalters

Bei manchen Eigentumswohnungen ist im Grundbuch zudem vermerkt, dass bei einem Verkauf der Hausverwalter zustimmen muss.

Darum muss sich jedoch nicht der Käufer kümmern, sondern die Zustimmung wird von dem Notar eingeholt. Der Verwalter muss auch grundsätzlich die Zustimmung erteilen. Bevor die Zustimmung nicht vorliegt, ist auch nicht der Kaufpreis zu zahlen. Auch dies überwacht der Notar. Er schickt die Mitteilung, dass der Kaufpreis gezahlt werden muss, auch erst raus, wenn alle im Vertrag festgelegten Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen. In der Regel sind dies die Eintragung der Vormerkung zugunsten des Käufers, dass dem Notar alle Unterlagen vorliegen, um nicht übernommene Belastungen zu löschen und ggf. die Zustimmung des Verwalters.

Keine offenen Hausgelder

Wichtig in einem notariellen Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung ist auch, dass eine Versicherung des Verkäufers aufgenommen wird, dass keine offenen Hausgelder bestehen. Sollten nämlich Hausgelder aufgelaufen sein und aus diesem Grund die Hausverwaltung parallel zum Verkauf die Zwangsversteigerung der Eigentumswohnung betreiben, dann schützt den Käufer leider auch nicht die im Grundbuch eingetragene Vormerkung.

Instandhaltungsrücklage

In den notariellen Kaufvertrag kann und sollte die Höhe der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft aufgenommen und explizit ausgewiesen werden, ebenso der rechnerische Anteil, der auf die Wohnung fällt. Auf diesen Kaufpreisanteil ist nämlich keine Grunderwerbssteuer zu zahlen.

Stimmrecht in der Eigentümerversammlung

Letztendlich sollte auch in den Vertrag aufgenommen werden, dass dem Käufer ab Kaufpreiszahlung eine Vollmacht zur Ausübung der Stimmrechte in der Wohnungseigentümerversammlung erteilt wird. Ansonsten steht ihm dieses erst ab Eigentumsumschreibung zu und diese kann zeitlich lange nach der eigentlichen Übergabe der Wohnung erfolgen.

Natürlich können im Einzelfall weitere Besonderheiten hinzukommen. Diese zu klären und in dem Vertrag entsprechend zu berücksichtigen, ist die Aufgabe des Notars.