Anteile von Immobilien an die Kinder oder Enkel übertragen

Durch die Übertragung von Immobilienbesitz zu Lebzeiten können Sie Schenkungs- und Erbschaftssteuerfreibeträge innerhalb der Familie mehrfach in Anspruch nehmen. Angesichts steigender Immobilienwerte sind die Freibeträge jedoch schnell erreicht. Dann bietet es sich an, nur einen Teil des Immobilienbesitzes zu übereignen.

Freibeträge für Immobilien optimal nutzen

Werden Immobilien vererbt, fällt oft Erbschaftssteuer an. Kinder haben einen Freibetrag in Höhe von 400.000 €. Enkel können bis zu 200.000 € steuerfrei erben. Sie können die Freibeträge jedoch auch mehrfach nutzen, indem Sie bereits zu Lebzeiten einen Teil Ihres Vermögens übertragen. Vergehen nach einer entsprechenden Schenkung 10 Jahre, entsteht der Steuerfreibetrag nämlich neu.

Die Teilübertragung von Immobilienbesitz

Sie müssen ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück nicht immer vollständig übertragen. Auch Anteile an einem Immobilienbesitz können im Rahmen einer Schenkung z. B. an die Kinder oder Enkel übereignet werden.

Hierbei gibt es grundsätzlich zwei Möglichkeiten:  

1. Sie führen eine einfache Übertragung von Miteigentumsanteilen an Ihre Kinder und Enkel durch. In diesem Fall sind Sie mit Ihren Nachfahren anschließend gemeinsame Eigentümer. Alle sogenannten Bruchteilseigentümer besitzen grundsätzlich die gleichen Rechte. Je nachdem sollten Sie über die Eintragung von entsprechenden Wohn- oder Nießbrauchrechten sicherstellen, dass Sie die Immobilie zu Ihren Lebzeiten in gewünschter Weise weiternutzen können.
2. Sie gründen eine Familiengesellschaft, in welche der Immobilienbesitz eingebracht wird. Sie und Ihre Kinder bzw. Enkel werden zu Gesellschaftern und halten dann entsprechende Anteile an der Gesellschaft. Der Vorteil der Familiengesellschaft ist, dass im Gesellschaftervertrag weitreichende Regelungen über die Rechte und Pflichten der einzelnen Gesellschafter festgelegt werden können.

Häufig erfolgt die Gründung der Familiengesellschaft in Form einer Personengesellschaft (Kommanditgesellschaft oder Gesellschaft bürgerlichen Rechts). Allerdings ist auch die Errichtung einer GmbH & Co.KG denkbar, um Haftungsrisiken zu minimieren.

Ausführlichere Informationen zu Immobilienübertragung mittels Familiengesellschaft hat Notarin Sonja Reiff in folgendem Fachbeitrag zusammengestellt:

Übertragung von Immobilien an die Kinder oder Enkel: Vorteile durch eine vermögensverwaltende Personengesellschaft

Bei der Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten sind viele Aspekte zu bedenken. Sie sollten sich daher durch Notar und Steuerberater eingehend beraten lassen.