Besonderheiten beim Kauf einer Eigentumswohnung

Ob Geldanlage oder Eigennutzung: Beim Kauf und der Finanzierung einer Eigentumswohnung ist einiges zu beachten. Bettina Schmidt, Rechtsanwältin und Notarin in Frankfurt erklärt, worauf es ankommt.

Frankfurt, 14. März 2013 – Gekauft wie gesehen, dies gilt üblicherweise beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung. Daher sollte der Käufer vor dem Kauf die Wohnung eingehend besichtigen, auch wenn sie vielleicht nur als Geldanlage dienen soll. Beim Kauf einer noch zu bauenden Eigentumswohnung ist die Baubeschreibung entscheidend. Dort ist geregelt, welche Leistungen der Bauträger dem Käufer schuldet.

Oftmals unterschätzt werden die Kosten für von der Miteigentümerversammlung beschlossene und geplante Investitionen sowie das monatlich zu zahlende Wohngeld (bzw. umgangssprachlich Hausgeld). Beim Wohngeld handelt es sich um die monatlichen Vorschüsse, die der Wohnungseigentümer aufgrund eines gemeinsamen Wirtschaftsplanes an den Hausverwalter von Wohnungseigentumsanlagen zahlt. Das Wohngeld wird vom Hausverwalter unter anderem für die Kosten der Instandhaltung, der Verwaltung und den Gebrauch der gemeinschaftlichen Anlagen verwendet.

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollte sich der Käufer informieren, ob und in welcher Höhe eine Instandhaltungsrücklage gebildet wurde. Denn wenn in den kommenden Jahren Renovierungen fällig werden, die Ersparnisse der WEG-Wohnungseigentümergemeinschaft jedoch zu niedrig sind, können hohe zusätzliche Kosten auf den Käufer zukommen. Diese Kosten müssen bereits bei der Finanzierung der Wohnung eingeplant werden. Vor der Beurkundung des Wohnungskaufes beim Notar sollte der Käufer sich die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten fünf Jahre vorlegen lassen. Auch diese können Auskunft geben hinsichtlich Modernisierungsbedarf und deren Finanzierung.

Der Käufer einer Eigentumswohnung erwirbt nicht nur das Eigentum an der gewünschten Wohnung, sondern damit verbunden auch einen Miteigentumsanteil am gesamten Gebäude und am Grundstück, auf dem das Haus steht. Das Eigentum am Grundstück und am Gebäude steht allen Wohnungseigentümern gemeinsam zu. Es steht im Miteigentum. Im Alleineigentum der einzelnen Wohnungseigentümer stehen lediglich die Wohnung selbst sowie dazugehörende Kellerräume, Garagen oder Tiefgaragenstellplätze (sogenanntes Sondereigentum).

Einzelnen Wohnungseigentümern können auch Sondernutzungsrechte eingeräumt sein. Diese beinhalten das Recht, bestimmte Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums (z.B. Räume oder Teile des Gartens) alleine, also unter Ausschluss aller anderen, zu nutzen.
Wichtig ist für den angehenden Wohnungseigentümer deshalb die sogenannte Teilungserklärung.

Mit der Teilungserklärung wird das Wohnungs- und/oder Teileigentum begründet. Die Teilungserklärung kann bestimmen, welche Gebäudeteile in Sondereigentum stehen und welche im Gemeinschaftseigentum stehen. Ferner sind in der Regel hier auch besondere Sondernutzungsrechte  festgehalten. In der Teilungserklärung befinden sich darüber hinaus Regelungen über die Verwaltung der Wohnungsanlage, das Stimmrecht der Eigentümer und die Verteilung der anfallenden Kosten. Der Käufer einer Eigentumswohnung sollte sich die Teilungserklärung vor der Beurkundung des Kaufvertrages aushändigen lassen.

Über Bettina Schmidt, Rechtsanwältin für Wirtschaftsrecht und Notar in Frankfurt am Main

Bettina Schmidt ist Gründerin der Kanzlei Schmidt & Kollegen Rechtsanwälte Notarin, Frankfurt am Main. Sie ist seit 1996 als Rechtsanwältin zugelassen und wurde zum Notar in Frankfurt berufen. Bettina Schmidt beschäftigt sich als Anwältin und Notarin unter anderem intensiv mit Fragen des Immobilienrechts wie dem Erwerb und der Veräußerung von Wohnungen, Gebäuden und Grundstücken. Weitere Schwerpunkte der Anwaltskanzlei sind Arbeitsrecht, Wirtschaftsrecht, Handelsrecht und Gesellschaftsrecht sowie Vertragsrecht, AGB-Recht und Inkasso.

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